Recibir una herencia obliga a poner valor a bienes que pueden ser muy distintos entre sí. ¿Qué cifra debemos utilizar? Depende de para qué la necesitemos.
En los inmuebles, el valor de referencia puede determinar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), mientras que conocer el valor de mercado resulta especialmente útil para repartir, adjudicar o vender los bienes entre los herederos. Cuando existen varios inmuebles, bienes singulares, desacuerdos o un patrimonio complejo, una valoración profesional permite trabajar con una referencia técnica e independiente.
No existe un único valor válido para todas las finalidades de una herencia. La fiscalidad, el reparto entre herederos o una posible venta responden a necesidades diferentes. Por eso es importante distinguir conceptos que suelen confundirse, especialmente cuando hablamos de inmuebles: valor de referencia, valor catastral y valor de mercado.
| Valor | Para qué sirve |
|---|---|
| Valor de referencia | Referencia fiscal para los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando exista |
| Valor catastral | Valor administrativo utilizado para determinados impuestos y finalidades; no debe confundirse con el valor de referencia |
| Valor de mercado | Referencia económica útil para repartir, adjudicar, negociar o vender los bienes |
| Tasación o valoración profesional | Permite determinar técnicamente un valor de acuerdo con la finalidad y las características concretas del bien |
Valor de referencia: ¿cuándo entra en juego?
Para los inmuebles, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que su valor a efectos del impuesto será, con carácter general, el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro a la fecha de devengo. Si los herederos declaran un importe superior, será este último el que se tome como base imponible.
¿Y si el inmueble no tiene valor de referencia? En ese caso, la ley establece que, sin perjuicio de una posible comprobación administrativa, la base imponible será la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.
La Dirección General del Catastro define el valor de referencia a partir del análisis de los precios comunicados en las compraventas formalizadas ante fedatario público y de las características que constan para cada inmueble. Además, señala expresamente que este valor no debe superar el valor de mercado.
¿Es lo mismo que el valor catastral?
No. Y aquí suele producirse buena parte de la confusión.
El valor catastral y el valor de referencia son dos magnitudes diferentes. De hecho, la Dirección General del Catastro aclara que el valor de referencia no modifica el valor catastral y tampoco afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El valor catastral puede seguir teniendo relevancia para otros tributos y finalidades administrativas, pero no debe utilizarse automáticamente como sinónimo del valor que corresponde declarar en una herencia.
Si quieres profundizar específicamente en la fiscalidad, puede consultarse nuestro artículo sobre Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Y el valor de mercado?
Aquí cambia la perspectiva.
El valor de mercado intenta reflejar cuánto podría valer económicamente el bien en unas determinadas circunstancias. La propia Ley del ISD lo define como el precio más probable por el que un bien podría venderse entre partes independientes y libre de cargas.
Aunque el valor de referencia tenga una función fiscal concreta, conocer el mercado resulta especialmente importante cuando los herederos necesitan repartir un patrimonio, adjudicar un inmueble a una de las partes, establecer compensaciones o plantear una futura venta.
Es precisamente ahí donde disponer de una valoración independiente puede evitar que cada heredero trabaje con una expectativa diferente.
Valorar una herencia comienza por saber qué se ha heredado y para qué necesitamos conocer su valor. No requiere el mismo análisis determinar una referencia fiscal que repartir tres viviendas entre varios hermanos o valorar participaciones en una empresa. El proceso puede resumirse en cuatro pasos.
El primer paso es hacer un inventario completo: inmuebles, cuentas bancarias, participaciones sociales, vehículos, joyas, obras de arte y otros derechos que formen parte del caudal hereditario. Cuando la herencia incluye inmuebles ubicados en distintas provincias o con usos muy diferentes entre sí (vivienda, local, finca rústica), conviene aplicar el mismo criterio de valoración a todos ellos para evitar diferencias injustificadas entre herederos.
También pueden heredarse derechos sobre un bien y no necesariamente su plena propiedad. Es lo que ocurre, por ejemplo, con determinadas situaciones de usufructo y nuda propiedad.
La finalidad cambia el tipo de referencia que necesitamos.
Puede tratarse de:
Esta distinción evita uno de los errores más habituales: pensar que cualquier cifra asociada a un inmueble sirve para cualquier decisión.
Los inmuebles y los bienes especializados (empresas, joyas, obras de arte) no se valoran igual. Debemos distinguir primero cuál es la finalidad fiscal y, cuando resulte necesario conocer su valor económico, analizar las características concretas del activo y su mercado.
Cada tipología exige criterios y, en muchos casos, técnicos distintos, ya que factores como la localización, el estado de conservación o la liquidez del mercado influyen de forma distinta según el tipo de activo.
Cuando la herencia es sencilla y existe acuerdo entre las partes, no todas las decisiones requieren necesariamente un informe profesional.
Sin embargo, una valoración independiente adquiere especial utilidad cuando existen varios herederos, activos de naturaleza diferente, discrepancias sobre su valor o decisiones económicas relevantes. El informe permite justificar cómo se ha llegado a una determinada cifra y proporciona una referencia común para las partes.
Cada tipo de activo necesita su propio análisis. En una herencia puede haber desde una vivienda convencional hasta participaciones empresariales, joyas o bienes singulares. Aplicar la misma lógica a todo el patrimonio puede conducir a resultados poco representativos.
En un inmueble, una valoración puede considerar elementos como la ubicación, superficie, estado de conservación, uso, características constructivas, situación del mercado y operaciones comparables. No tendrá el mismo comportamiento una vivienda situada en un mercado residencial activo que un local arrendado, un terreno o una finca rústica.
Cuando existen varios inmuebles en distintas provincias o con usos diferentes, mantener criterios homogéneos facilita también su comparación y posterior reparto.
Las empresas y participaciones societarias requieren una metodología específica que tenga en cuenta la naturaleza de la compañía y la finalidad del análisis. En estos casos puede ser necesario recurrir a un servicio especializado de valoración de empresas y participaciones.
Algo similar sucede con determinados bienes muebles. Las joyas o las obras de arte, por ejemplo, no pueden valorarse aplicando criterios inmobiliarios. Su autenticidad, conservación, autoría, materiales, procedencia o comportamiento del mercado pueden ser determinantes, por lo que resulta necesario contar con profesionales especializados. En este contexto puede tener sentido una tasación de joyas heredadas.
Una valoración objetiva cobra especial importancia cuando el patrimonio debe dividirse entre varias personas. Dos viviendas pueden parecer equivalentes y, sin embargo, tener valores muy distintos por su ubicación, estado, superficie o posibilidades de uso. Conocer esas diferencias permite plantear adjudicaciones y compensaciones con una base económica común.
Por ejemplo, uno de los herederos puede quedarse con un inmueble y compensar económicamente al resto. En otras ocasiones, varios herederos mantienen conjuntamente la propiedad y se genera un proindiviso. En estas situaciones, una valoración de un proindiviso puede ayudar a conocer el valor económico del activo antes de estudiar una posible adjudicación, venta o acuerdo entre las partes.
También puede ocurrir que la herencia se divida entre distintos derechos. El usufructo y la nuda propiedad en una herencia tienen características propias y no deben confundirse con la plena propiedad del inmueble.
No hace falta desarrollar aquí cada una de estas figuras. Lo importante es entender que, cuanto más complejo sea el reparto, mayor utilidad tiene disponer de una referencia común y suficientemente documentada.
No todas las herencias requieren una tasación profesional, pero hay situaciones en las que contar con una valoración independiente puede facilitar considerablemente la toma de decisiones. Es especialmente útil cuando el patrimonio es complejo o cuando diferentes personas necesitan ponerse de acuerdo sobre cuánto vale realmente un bien.
Puede resultar recomendable solicitar una tasación de herencias cuando:
La ventaja no está únicamente en obtener una cifra. Una valoración profesional documenta las características consideradas, la información disponible y los criterios utilizados para llegar a la conclusión.
¿Necesitas valorar los bienes de una herencia? Solicita una tasación profesional de los bienes de tu vivienda.
Nota: la aplicación concreta del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y de otras obligaciones tributarias puede variar en función de las circunstancias de la sucesión, la naturaleza de los bienes y la normativa aplicable. Conviene revisar cada caso de manera individual.
Depende de la finalidad. A efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuando exista valor de referencia del inmueble, este será con carácter general la referencia fiscal a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado por los interesados sea superior. Para repartir, adjudicar o vender la vivienda, conocer su valor de mercado puede aportar una referencia económica más adecuada.
No. Son dos magnitudes distintas. El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro y tiene, entre otras funciones, efectos en la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los inmuebles. El valor catastral tiene otras funciones administrativas y fiscales y no se modifica por la existencia del valor de referencia.
Depende del uso que vaya a darse al informe. Cuando se necesita conocer el valor económico de un inmueble para repartirlo, negociar su adjudicación o disponer de una referencia independiente, puede recurrirse a profesionales especializados en valoración inmobiliaria. Si la finalidad exige requisitos formales o normativos concretos, habrá que comprobar qué tipo de valoración corresponde.
No existe una obligación general de contratar una tasación profesional para cualquier herencia. Su utilidad aumenta cuando hay varios herederos, desacuerdos, inmuebles singulares, repartos complejos o necesidad de justificar técnicamente un valor. La existencia de una valoración profesional tampoco sustituye las reglas fiscales aplicables al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cuando un inmueble no tenga valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que la base imponible será, sin perjuicio de la comprobación administrativa, la mayor entre el valor declarado por los interesados y el valor de mercado.
En las adquisiciones por causa de muerte, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se devenga, con carácter general, el día del fallecimiento del causante. Esta fecha fiscal no debe confundirse automáticamente con la fecha que pueda resultar pertinente para una posterior valoración destinada al reparto o a una decisión civil entre los herederos.
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