El mercado inmobiliario está viviendo una etapa de mayor sofisticación. Nuevos perfiles de inversores, estructuras patrimoniales más profesionalizadas, financiación alternativa, herramientas de análisis de datos y criterios ESG están transformando la forma de analizar, gestionar y valorar los activos.
Sobre este contexto giró la conversación “Innovación e inversión en SOCIMIs y Family Offices”, moderada por David Hueso, cofundador deThe Fringe Labs y con la participación de Sandra Daza, CEO de Grupo Gesvalt, y Virginia García-Trevijano, socia fundadora de Abacco Markets
Durante el encuentro se abordó cómo está cambiando el sector inmobiliario, qué papel juegan la tecnología y la sustainability en la toma de decisiones y cuándo puede tener sentido estructurar una cartera patrimonial a través de una SOCIMI.
Un sector inmobiliario cada vez más sofisticado
En su intervención, Sandra Daza explicó que el sector inmobiliario ha avanzado de forma notable en los últimos años, tanto desde el punto de vista del equity como de la deuda. Hoy conviven inversores privados nacionales e internacionales, fondos core, gestores especializados, plataformas proptech, fondos de deuda y modelos de financiación alternativa como el crowdlending inmobiliario.
Este nuevo ecosistema ha favorecido la aparición de asset classes que antes tenían menor presencia y ha elevado el nivel de exigencia en el análisis de las oportunidades. Ya no basta con estudiar un activo de forma aislada: es necesario entender su contexto, sus riesgos, su capacidad de generar valor y su encaje dentro de una estrategia patrimonial o inversora.
La valoración como herramienta estratégica
Uno de los cambios más relevantes está en la propia función de la valoración. Según Sandra Daza, “hace cinco años, en muchos casos el cliente pedía una valoración. Hoy pide una valoración, un contexto, una lectura de mercado, una comparación y una interpretación estratégica”.
Este cambio muestra la evolución del segmento: además de ofrecer una cifra, la valoración va más allá y debe ayudar a entender escenarios, analizar comparables, identificar riesgos y detectar palancas de creación o destrucción de valor.
La tecnología ha acelerado este proceso. La integración de datos permite cruzar variables de mercado, ubicación, uso, comparables, tensión de demanda, riesgos urbanísticos o escenarios de valor con mayor rapidez y consistencia. El resultado supone abordar de forma más completa el activo y una mejor base para tomar decisiones de inversión, desinversión o reposicionamiento.
ESG, tecnología e inteligencia artificial
La sostenibilidad también ocupó un lugar central en la conversación. Sandra Daza señaló que la integración de criterios ESG en la valoración es ya una realidad: “esto no es una moda”. Desde Grupo Gesvalt gestionamos certificaciones como BREEAM, LEED o WELL, junto con consultoría ESG, auditorías energéticas y análisis de ciclo de vida.
La sostenibilidad, además, empieza a tener impacto directo en el valor del activo. Como destacó Daza, “la sostenibilidad afecta al acceso a financiación, a la reducción de riesgos y al posicionamiento frente a inversores”.
La inteligencia artificial también empieza a jugar un papel relevante en el análisis inmobiliario. Su utilidad está especialmente vinculada a la automatización, la detección de patrones y la mejora de la capacidad analítica. Sin embargo, para Sandra Daza, la IA debe entenderse como una herramienta de apoyo: puede acelerar procesos y mejorar la calidad del análisis, pero no sustituye el conocimiento técnico ni la interpretación experta del contexto.
El acompañamiento a SOCIMIs
Gesvalt cuenta con más de tres décadas de experiencia acompañando al mercado inmobiliario en distintas fases del ciclo de vida. La compañía se ha consolidado como consultora de referencia en el asesoramiento a SOCIMIs, desde la constitución, valoración periódica de activos, informes anuales, procesos de due diligence técnica, adquisiciones y validación de valores ante auditores y organismos supervisores.
Durante la sesión, Sandra Daza recordó algunos hitos en los que ha participado Gesvalt, como la valoración de la primera SOCIMI que salió a cotizar en Euronext, Portfolio y BME Scaleup, el lanzamiento de la primera SOCIMI social, la constitución de la primera SOCIMI con activos fuera de España y el asesoramiento a fondos inmobiliarios internacionales.
Este acompañamiento exige conocer bien el régimen, los activos y las necesidades del gestor. También requiere adaptar las metodologías de valoración a carteras cada vez más diversas, con activos como residencias de estudiantes, coliving, hoteles, naves logísticas o incluso activos digitales, donde no siempre existe un mercado comparable consolidado.
Las SOCIMIs avanzan hacia modelos de valoración más estratégicos.
La innovación dentro del mundo SOCIMI no pasa únicamente por cumplir con una valoración periódica. Según explicó Sandra Daza, históricamente una SOCIMI encargaba su valoración una o dos veces al año para cumplir con un requisito normativo. Ahora, el objetivo es que ese proceso aporte más valor al gestor.
Esto implica avanzar hacia modelos que permitan tener una lectura más actualizada del NAV, analizar sensibilidades ante escenarios de tipos u ocupación y contar con herramientas que ayuden a tomar decisiones de compra o venta con mejor información.
En palabras de Daza, “el asesoramiento SOCIMI es ya una línea de servicio propia en Gesvalt”. Una línea orientada a aportar rigor técnico, cumplimiento normativo y eficiencia en la gestión de activos.
¿Cuándo compensa montar una SOCIMI?
Una de las cuestiones centrales del encuentro fue cuándo tiene sentido montar una SOCIMI. La respuesta no es automática.
Puede compensar cuando existe una cartera con volumen suficiente, estabilidad, visibilidad de ingresos y voluntad real de gestionar el patrimonio con criterios empresariales, transparencia y visión de largo plazo. También puede tener sentido si se busca acceder al mercado, ordenar una estructura patrimonial, facilitar el crecimiento o dar entrada a nuevos inversores bajo un marco claro.
Pero no siempre es la solución adecuada. Como señaló Sandra Daza, una SOCIMI “no es una etiqueta, es un vehículo de gestión y de mercado”. Exige estructura, disciplina, cumplimiento, reporting y una escala suficiente. Por eso debe plantearse cuando realmente encaja con la estrategia patrimonial.
Hacia un inmobiliario más inteligente
La sesión apuntó a una conclusión compartida: el futuro del inmobiliario será más tecnológico, más predictivo y más conectado con otras capas de información. La tecnología permitirá anticipar mejor la evolución de los activos, entender la demanda, optimizar la gestión y mejorar la toma de decisiones.
Pero el futuro no será solo tecnológico. Será una combinación de tecnología, talento, conocimiento operativo y capacidad de ejecución.
En un mercado cada vez más sofisticado, la valoración y el asesoramiento especializado se convierten en herramientas clave para gestionar mejor los activos y crear valor a largo plazo.
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