Una tasación hipotecaria es una valoración oficial de una vivienda u otro inmueble que sirve para que el banco analice su valor como garantía antes de conceder una hipoteca. Para que sea válida, debe emitirla una sociedad de tasación homologada y cumplir la normativa aplicable. En esta guía explicamos cómo funciona, cuánto puede costar, qué documentación necesitas y cómo solicitarla.
The Bank of Spain señala que las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente cuando esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado. También recuerda que la concesión del préstamo depende de otros factores, como la capacidad de pago y la política crediticia de cada entidad.
En resumen:
- A mortgage appraisal es un informe oficial que determina el valor de un inmueble para su uso como garantía en una hipoteca.
- Para finalidad hipotecaria, debe intervenir una sociedad de tasación homologada.
- La tasación sirve de referencia al banco para analizar la garantía y, junto con sus criterios de riesgo, determinar la financiación.
- Los informes y certificados sujetos a la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses desde la emisión del informe.
- Para solicitarla, normalmente se necesita documentación registral y catastral y, según el inmueble, información adicional.
- Solicitud de la tasación.
- Revisión inicial de la información.
- Coordinación y visita al inmueble.
- Elaboración del informe.
- Revisión técnica y emisión.
- Revisar cuánto ahorro necesita aportar a la operación.
- Valorar una renegociación del precio de compraventa.
- Revisar el informe si considera que existen errores objetivos en los datos utilizados.
- Aportar documentación relevante que no se hubiera tenido en cuenta.
- Solicitar otra tasación, teniendo presente que un nuevo informe puede implicar un coste adicional.
What is a mortgage appraisal?
Una tasación hipotecaria es la valoración técnica de un inmueble con finalidad de garantía hipotecaria, formalizada en un informe de tasación.
Este informe determina el valor de tasación del inmueble siguiendo la metodología y las comprobaciones exigidas por la normativa aplicable. La Order ECO/805/2003 regula el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y la elaboración de los informes y certificados para determinadas finalidades financieras, entre ellas la garantía hipotecaria.
La tasación es útil tanto para la persona que solicita financiación como para la entidad bancaria. El comprador obtiene una referencia técnica del valor del inmueble y el banco puede analizar el activo que respaldará el préstamo.
Conviene diferenciarla de una valoración online orientativa. Un simulador o una estimación automática pueden ofrecer una aproximación al valor, pero no sustituyen a una tasación hipotecaria oficial ni sirven por sí solos para solicitar una hipoteca.
¿Para qué sirve una tasación de vivienda para hipoteca?
Para calcular el importe máximo que puede financiar el banco
La vivienda actúa como garantía del préstamo hipotecario. Por eso, antes de formalizar la operación, la entidad financiera necesita conocer su valor de tasación.
El Banco de España explica que el importe máximo del préstamo puede estar relacionado con un porcentaje del valor de tasación. Esto no significa que disponer de una tasación implique la concesión automática de la hipoteca: el banco también estudia la capacidad de pago del solicitante y aplica sus propios criterios de riesgo.
Para comprobar si el precio de compra está alineado con el valor técnico
La tasación también aporta al comprador una referencia independiente sobre el inmueble.
Si existe una diferencia importante entre el precio acordado y el valor de tasación, conviene analizar sus causas. Puede influir el estado de la vivienda, su ubicación, las características del inmueble, la documentación disponible o las condiciones del mercado.
El precio de compraventa y el valor de tasación son conceptos distintos, pero conocer ambos ayuda a tomar una decisión con más información.
¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria oficial?
Una tasación con finalidad hipotecaria debe ser emitida por una sociedad de tasación homologada, dentro del marco normativo aplicable.
El Banco de España es el organismo competente para la homologación de las sociedades y servicios de tasación conforme a su régimen jurídico. La Orden ECO/805/2003 establece, por su parte, las normas de valoración y los requisitos de los informes y certificados para las finalidades incluidas en su ámbito de aplicación.
Durante el proceso intervienen profesionales técnicos competentes. El inmueble se visita, se realizan las comprobaciones necesarias y se elabora el informe. Posteriormente, la sociedad de tasación lleva a cabo la revisión técnica correspondiente antes de su emisión. Por eso, al elegir una tasadora homologada, es importante comprobar quién emite el informe y si la tasación se ha solicitado para la finalidad adecuada.
¿Cómo tasar una vivienda para hipoteca paso a paso?
El proceso de tasación de una vivienda para hipoteca puede resumirse en cinco pasos.
1. Solicitud de la tasación
El primer paso es facilitar los datos básicos del inmueble e indicar la finalidad de la tasación.
La finalidad es importante porque determina el marco técnico y normativo aplicable al informe. Una tasación para solicitar una hipoteca no tiene necesariamente el mismo enfoque que una valoración para una herencia, un divorcio o una compraventa.
En Gesvalt puedes solicitar una tasación de vivienda online e iniciar el proceso de forma digital.
2. Envío de documentación
Contar con la documentación necesaria facilita las comprobaciones y puede evitar retrasos durante el proceso.
| Document | Recomendación |
|---|---|
| Nota simple actualizada | Gesvalt solicita para vivienda una antigüedad máxima de 3 meses desde su fecha de emisión. |
| Documentación catastral | Permite comprobar la información catastral disponible sobre el inmueble. |
| Energy performance certificate | Solicitado por Gesvalt para finalidad de garantía hipotecaria. |
| Contrato de arrendamiento | Necesario si la vivienda está alquilada. |
| Último recibo de alquiler | Se aporta cuando corresponde. |
| Cédula de calificación definitiva | Puede ser necesaria en viviendas de protección oficial. |
La documentación concreta puede variar según las características y la situación del inmueble. Los requisitos publicados por Gesvalt para home valuation incluyen nota simple actualizada, documentación catastral y, para finalidad hipotecaria, certificado de eficiencia energética, además de documentación adicional en determinados supuestos.
3. Visita del tasador
Un técnico visita la vivienda para realizar la inspección y obtener la información necesaria para la valoración.
Durante la visita se comprueban aspectos como las características físicas del inmueble, la superficie, la distribución, el estado de conservación y otros elementos que pueden influir en la tasación.
También se analiza la ubicación y el entorno y se realizan las fotografías y comprobaciones necesarias para documentar el informe.
4. Elaboración y revisión del informe
Con la información obtenida durante la visita y la documentación disponible, se aplican los métodos de valoración correspondientes.
El informe recoge la identificación y descripción del inmueble, las comprobaciones realizadas, la metodología utilizada y el valor de tasación, además de los condicionantes o advertencias que procedan.
Antes de su emisión, el informe pasa por los procesos de revisión técnica de la sociedad de tasación.
5. Entrega del informe de tasación
Una vez finalizado el proceso, el cliente recibe el informe de tasación.
Cuando el informe tiene finalidad hipotecaria y cumple los requisitos aplicables, puede presentarse ante una entidad financiera para tramitar la operación.
Puedes solicitar una tasación de vivienda online con Gesvalt y gestionar el proceso en pocos pasos.
¿Qué inmuebles se pueden tasar para una hipoteca?
Aunque la vivienda es el caso más habitual, una tasación hipotecaria puede realizarse sobre distintos tipos de inmuebles, siempre que el activo pueda ser objeto de valoración y se cumplan los requisitos correspondientes a la finalidad.
Entre ellos pueden encontrarse viviendas, edificios, locales, oficinas, terrenos y otros activos inmobiliarios.
También es posible solicitar una tasación de garaje o trastero. Cuando estos elementos tienen identificación y situación registral propia, su valoración puede requerir un tratamiento específico. Si forman parte de la vivienda o están vinculados a ella, se analizará su situación dentro del conjunto del inmueble.
La documentación y las comprobaciones necesarias dependerán de las características de cada activo.
Home valuation
¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?
No existe un precio único para todas las tasaciones hipotecarias. El coste puede variar según el tipo de inmueble, su ubicación, superficie, complejidad, documentación disponible y finalidad del informe.
Una vivienda estándar no requiere necesariamente el mismo trabajo técnico que un inmueble singular, un edificio completo o un activo con incidencias documentales.
En Gesvalt puedes solicitar online tu mortgage appraisal y obtener un presupuesto en pocos pasos. El canal de contratación online de Gesvalt muestra actualmente tasaciones desde 165 euros para determinados servicios y supuestos.
Antes de contratar, conviene comprobar el presupuesto aplicable al inmueble concreto.
¿Cuánto tarda una tasación de vivienda para hipoteca?
El plazo depende principalmente de la documentación disponible, la facilidad para coordinar la visita y la complejidad del inmueble.
El proceso incluye:
Como referencia, en una vivienda urbana estándar, Gesvalt sitúa habitualmente el proceso entre 5 y 7 días hábiles desde la solicitud hasta la entrega del informe, siempre que la documentación esté completa y no existan incidencias. El plazo puede variar en cada caso
Puedes ampliar la información en nuestra guía sobre cuánto tarda una tasación de vivienda.
¿Cuánto tiempo tiene validez una tasación hipotecaria?
Una tasación hipotecaria tiene una validez de seis meses desde la fecha de emisión del informe.
El artículo 62 de la Order ECO/805/2003 establece que los informes y certificados incluidos en su ámbito de aplicación caducan necesariamente a los seis meses desde la emisión del informe.
The Bank of Spain también indica este plazo al explicar las tasaciones que aporta el cliente a una entidad financiera. Para que el banco deba aceptar la tasación aportada, esta debe estar certificada por un tasador homologado y no encontrarse caducada. La entidad puede realizar sus propias comprobaciones, pero no puede repercutir al cliente el coste de esas comprobaciones.
Por eso, es importante revisar la fecha de emisión, y no confundirla con la fecha en la que se solicitó la tasación o se visitó el inmueble.
¿Quién paga la tasación hipotecaria?
En las operaciones incluidas en el ámbito de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario, es decir, a quien solicita el préstamo.
La propia Ley 5/2019 establece esta distribución en su artículo 14.
Esto permite además que el cliente pueda aportar su propia tasación. Según el Banco de España, la entidad debe aceptar el informe cuando cumpla los requisitos de homologación y vigencia aplicables.
Pagar una tasación, en cualquier caso, no supone que la hipoteca vaya a ser concedida. La entidad bancaria debe estudiar la operación y la capacidad de pago del solicitante antes de tomar una decisión.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
Si el valor de tasación es inferior al precio acordado para comprar la vivienda, la operación puede requerir una aportación mayor de recursos propios.
Esto ocurre porque el banco utiliza la tasación para analizar el inmueble que actuará como garantía. Si el valor tasado es inferior al esperado, la financiación disponible puede ser menor, dependiendo de la política de riesgo y de las condiciones de la entidad.
Ante esta situación, el comprador puede:
Una diferencia entre el precio de compra y la tasación no significa automáticamente que el informe sea incorrecto. El precio es el importe acordado entre comprador y vendedor; el valor de tasación responde a una metodología y una finalidad determinadas.
Diferencia entre tasación hipotecaria, valoración online y valor de mercado
| Concept | ¿Es oficial? | ¿Sirve para hipoteca? | Uso |
|---|---|---|---|
| Mortgage appraisal | Yes | Yes | Solicitar financiación hipotecaria |
| Valoración online | No necesariamente | No por sí sola | Obtener una estimación rápida |
| Market value | Es un concepto de valor, no un informe por sí mismo | No por sí solo | Referencia para analizar el valor de un inmueble |
| Valor catastral | No es una tasación hipotecaria | No | Finalidades fiscales y administrativas |