¿Estás a punto de cerrar la compra de una vivienda y el resultado del informe de tasación es inferior al precio acordado? La diferencia entre los dos valores puede reducir la financiación que el banco está dispuesto a conceder y llevar a aumentar el capital con fondos propios o por vía de préstamos alternativos para concretar la operación. Una tasación por debajo del precio pactado no supone que la compra no pueda seguir adelante: antes de tomar una decisión, es recomendable revisar el informe, entender cómo calcula el banco la hipoteca y sopesar si hay margen para negociar o corregir algún dato.
Si la tasación es inferior al precio de compra, el banco puede ofrecer un préstamo hipotecario inferior y aumentar la cantidad que debe aportar el comprador. La tasación no determina por sí sola la aprobación de la hipoteca: la entidad también estudia la solvencia y aplica sus criterios de riesgo. Revisar el informe y hablar con el banco y con la parte vendedora ayuda a ponderar las opciones antes de decidir.
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio de compra?
La tasación sirve al banco para analizar el inmueble que actuará como garantía y calcular la financiación que está dispuesto a ofrecer. El precio de compraventa, en cambio, es la cantidad pactada entre comprador y vendedor. No hay que dar por hecho que ambas cifras coincidan ni que exista una fórmula idéntica para todas las entidades: la oferta también depende de la política de riesgos y de la solvencia de quien solicita el préstamo.
A modo orientativo, el Banco de España indica que la cuantía del préstamo suele llegar hasta un máximo del 80 % del valor de tasación. Es una referencia habitual, no una promesa de financiación ni un límite aplicable a todos los casos. Cada entidad analiza la operación y puede ofrecer un importe distinto.
Ejemplo de una tasación inferior al precio de compra
Supongamos este caso:
| Concepto | Ejemplo |
| Precio de compraventa | 300.000€ |
| Valor de tasación | 260.000€ |
| Porcentaje hipotético financiado | 80 % |
| Financiación resultante en el ejemplo | 208.000€ |
| Diferencia respecto al precio | 92.000€ |
En este supuesto, el 80 % se aplica al valor de tasación: 260.000 € × 80 % = 208.000 €. La diferencia entre esa financiación hipotética y el precio de compra es de 92.000 €. El cálculo no incluye impuestos ni otros gastos de la compraventa, y el 80 % es solo un supuesto didáctico. La financiación real depende de la entidad, la operación y el perfil del solicitante.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El efecto más habitual con una tasación por debajo del precio de compra es que aparezca una diferencia entre el precio acordado y el importe que el comprador puede financiar. El resultado depende de la oferta del banco y de los ahorros disponibles; la tasación no cancela automáticamente la compraventa.
Puede disminuir la financiación disponible
Si el banco calcula el préstamo tomando como referencia la tasación, un valor inferior al precio puede reducir el importe máximo que ofrece. La diferencia entre el préstamo y el precio tendrá que cubrirse con fondos propios o resolverse de otra manera.
Puede aumentar el ahorro que necesitas aportar
Si el importe financiado no cubre el precio pactado, el comprador puede necesitar más ahorros para completar la operación. Conviene hacer las cuentas con la oferta concreta del banco y sumar por separado los impuestos y gastos asociados a la compraventa.
Puede hacer necesario renegociar la operación
Comprador y vendedor pueden hablar sobre el precio o las condiciones de la operación. La tasación puede servir como información para esa conversación, pero no obliga al vendedor a modificar el precio. Cualquier cambio debe acordarse entre las partes y ajustarse a lo firmado.
No significa automáticamente que la compra no pueda realizarse
Una tasación baja no supone por sí sola que la hipoteca vaya a denegarse ni que haya que abandonar la compra. El comprador puede revisar el informe, consultar otras entidades, negociar o comprobar si dispone de fondos suficientes. La decisión depende del conjunto de la operación.
| Situación | Posible consecuencia | Qué puede hacer el usuario |
| Tasación inferior al precio | Mayor necesidad de fondos propios | Revisar el informe, negociar o estudiar otra tasación |
| Tasación próxima al precio | Menor diferencia entre ambas cifras | Revisar la oferta y el resto de condiciones |
| Tasación superior al precio | El valor tasado supera el precio pactado | Consultar cómo calcula la entidad la financiación |
¿Puede denegarse la hipoteca después de hacer la tasación?
Sí. Que la tasación se haya realizado no significa que la hipoteca esté aprobada. El banco estudia la garantía, pero también debe evaluar la solvencia del solicitante y puede denegar la operación según sus criterios de riesgo. La Ley 5/2019 establece que la entidad debe analizar la capacidad de pago antes de conceder el préstamo.
El Banco de España señala que realizar la tasación no conlleva automáticamente la concesión del préstamo. Si la solicitud se deniega, la entidad debe entregar el informe original para que pueda presentarse en otro banco mientras esté vigente. La tasación caduca a los seis meses.
Si quieres ampliar este tema, consulta nuestra guía sobre qué es una tasación hipotecaria y cómo funciona.
¿Qué hacer si la tasación sale baja?
Antes de solicitar otra tasación o renunciar a la compra, conviene entender qué ha producido la diferencia. Estos pasos ayudan a ordenar la decisión.
1. Revisar los datos del informe
Comprueba que el informe identifica correctamente la vivienda, su dirección, tipología, estado y finalidad. Si algo no coincide con el inmueble, anótalo para consultarlo con la sociedad de tasación o con el banco.
2. Comprobar superficies, anexos y documentación
Revisa cómo se han computado la superficie y los elementos vinculados, como plaza de garaje o trastero. Si hay discrepancias entre la realidad física y la documentación registral o catastral, aporta la información disponible. La documentación necesaria para una tasación hipotecaria puede ayudar a identificar qué datos conviene tener preparados.
3. Solicitar una revisión si existe algún error objetivo
Si detectas un dato incorrecto o falta documentación relevante, solicita que se revise y explica con claridad qué debe comprobarse. Una diferencia con el resultado, por sí sola, no demuestra que exista un error: la revisión debe apoyarse en información verificable.
4. Renegociar el precio de compra
Con el informe y la propuesta de financiación del banco, puedes hablar con la parte vendedora. Si ambas partes llegan a un acuerdo, podrán modificar el precio o las condiciones dentro de lo que permita el contrato y el plazo de la operación.
5. Valorar una segunda tasación
Una segunda tasación puede aportar otro análisis, pero no garantiza un valor superior ni resuelve automáticamente el problema de financiación. Si se presenta al banco, debe cumplir los requisitos aplicables. La normativa establece que la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente cuando esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado; puede realizar comprobaciones sin cobrar por ellas.
6. Recalcular cuánto capital propio necesita la operación
Pide al banco el importe concreto que podría ofrecer y calcula la diferencia con el precio pactado. Después, incorpora por separado los impuestos y gastos de compraventa. Así podrás saber si la operación encaja con tus ahorros antes de asumir nuevos compromisos.
¿Por qué una tasación puede quedar por debajo del precio de compra?
El precio acordado y el valor de tasación responden a preguntas distintas. El primero refleja lo pactado por las partes; el segundo es el resultado de un análisis profesional realizado para una finalidad concreta. La tasación puede considerar factores que no se reflejan en el precio negociado.
Precio pactado
El precio de compra puede depender de la negociación, el interés particular de las partes o las condiciones de esa operación. Por eso, un acuerdo entre comprador y vendedor no determina por sí solo el valor que recogerá la tasación.
Características del inmueble
La ubicación, la distribución, la planta, la orientación, las zonas comunes y otros elementos pueden influir en el análisis. La comparación con viviendas similares permite valorar esas diferencias. Puedes ampliar la explicación en nuestra guía sobre cómo se tasa una vivienda.
Estado y calidad
El estado de conservación, las instalaciones, los acabados y las reformas pueden afectar al valor. Una descripción del anuncio no sustituye la comprobación de las características del inmueble.
Superficie y anexos
La superficie utilizada para valorar y la presencia de anexos pueden influir en el resultado. Si hay diferencias entre los datos del informe y la documentación disponible, conviene revisarlas antes de sacar conclusiones.
Documentación
La información registral y catastral, así como la documentación del inmueble, ayuda a identificar qué se está tasando. Si hay datos incompletos o discordantes, pueden ser relevantes para la revisión.
Información de mercado y comparables
La tasación tiene en cuenta información de mercado y viviendas comparables. Si los inmuebles utilizados presentan diferencias de ubicación, superficie, estado o calidad, esas diferencias deben analizarse. El informe explica el resultado y los elementos que lo sustentan.
¿Los bancos tasan a la baja?
La sociedad de tasación determina el valor del inmueble conforme a la finalidad y a los criterios técnicos aplicables. La entidad bancaria analiza la garantía y decide si concede el préstamo y en qué condiciones. Son funciones distintas: una tasación inferior al precio no demuestra, por sí sola, que el banco haya influido para reducir el valor.
La legislación exige que las tasaciones hipotecarias se realicen con independencia del prestamista y mediante normas de valoración reconocidas. Además, las sociedades de tasación están sujetas a requisitos de homologación e independencia.
Si una cifra no parece correcta, lo más útil es revisar los datos y el razonamiento del informe, y plantear una consulta concreta. La discrepancia necesita argumentos verificables.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
En ese caso, el valor obtenido en la tasación supera al precio pactado. La diferencia puede ser útil para entender la operación, pero no significa automáticamente que el comprador haya adquirido la vivienda por debajo de su “valor real”, ni que el banco vaya a conceder un préstamo mayor.
La entidad sigue valorando cuánto solicita el cliente, su capacidad de pago, las condiciones del préstamo y sus criterios de riesgo. La tasación es una referencia para analizar la garantía, no una orden de financiación. Antes de contar con un importe concreto, conviene revisar la oferta de la entidad y confirmar qué porcentaje y qué base aplica.
También es importante distinguir el valor de tasación del valor de mercado: el informe se emite para una finalidad y una fecha determinadas. Para comprender mejor esta diferencia, puedes consultar la guía de Gesvalt sobre valor de mercado y finalidad de la tasación.
¿Qué pasa si la tasación está por debajo del precio de venta?
Para el vendedor, una tasación inferior al precio de venta puede dificultar la financiación del comprador, que quizá necesite aportar más fondos propios. También puede abrir una negociación sobre el precio o las condiciones.
La tasación, sin embargo, no cambia automáticamente lo acordado ni obliga al vendedor a aceptar una rebaja. La operación dependerá de lo pactado, de los plazos y de que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo.
Precio de compra, valor de tasación y valor de mercado: ¿por qué pueden ser diferentes?
El precio de compraventa es la cantidad acordada por comprador y vendedor. El valor de tasación es el resultado de un informe elaborado para una finalidad determinada y en una fecha concreta. El valor de mercado estima el valor de un inmueble bajo unas condiciones de mercado definidas. Están relacionados, pero no tienen por qué coincidir.
La tasación tampoco debe confundirse con el valor catastral ni con el valor de referencia fiscal. Cada cifra tiene un propósito distinto. Puedes ampliar esta explicación en la guía de Gesvalt sobre valor de mercado y finalidad de la tasación.
Preguntas frecuentes sobre una tasación por debajo del precio
¿Qué pasa si la tasación está por debajo del precio de compra?
Puede reducir la financiación disponible y aumentar los fondos propios que necesita el comprador. La entidad también estudia la solvencia y sus criterios de riesgo.
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o el precio de compra?
La tasación es una referencia importante para analizar la garantía y calcular la financiación. El importe final depende de la política del banco y del perfil del solicitante.
¿Puede denegarse una hipoteca después de hacer la tasación?
Sí. El banco debe evaluar la solvencia y puede denegar la operación. La tasación no equivale a la aprobación del préstamo.
¿Los bancos tasan a la baja?
La tasación la realiza una sociedad o servicio de tasación sujeto a requisitos técnicos y de independencia. Una cifra inferior al precio no demuestra, por sí sola, que el banco haya influido en el resultado.
¿Puedo pedir otra tasación si la primera sale baja?
Puedes solicitar otra, pero no hay garantía de que el valor sea superior. Para que el banco la acepte, debe cumplir los requisitos de homologación y vigencia aplicables.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
El valor tasado supera el precio pactado, pero eso no implica que el banco aumente automáticamente la financiación. La oferta depende también del análisis de riesgos y de solvencia.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de venta?
El comprador puede necesitar más fondos propios o renegociar la operación. El vendedor no está obligado automáticamente a cambiar el precio.
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