Compraventa y alquiler: presente y tendencias del mercado en España

En el anterior post de Gesvalt recorrimos el estado del mercado inmobiliario en España como sector, con sus principales actores y segmentos. En esta ocasión, queremos poner el foco en la compraventa y el alquiler de viviendas, desde la situación actual hasta las previsiones para el último trimestre del año.

Visión general del mercado de la vivienda en España

Las previsiones del Banco de España para el último trimestre de 2019 son superiores a las realizadas al comienzo del año. En un contexto de ralentización de la Eurozona, se trata de una situación positiva para el mercado de la vivienda en España a nivel macroeconómico.

Si nos fijamos en los precios, desde mediados de 2018 se ha producido una reducción sostenida del incremento en los precios. La previsión para finalizar 2019 es el mantenimiento de esta tendencia, pero sin que esto signifique una bajada de los precios al alcanzar el punto de equilibrio: podrían estabilizarse o subir acordes a la economía.

Para comprender la situación del mercado de la vivienda en España, es fundamental señalar la existencia de dos zonas diferenciadas, ya que marcan tanto las tendencias en compraventa como en alquiler:

• La primera la forman Madrid, Barcelona y la costa, con un stock limitado y una demanda elevada que se está desplazando hacia las zonas limítrofes. El resultado es una fuerte actividad promotora y un índice de precios que se sitúa cerca de su techo, por lo que la estabilidad puede alcanzarse pronto.
• La segunda zona está compuesta por el resto de territorios, con una menor demanda y una gran acumulación de stock. Los datos del Ministerio de Fomento señalan que este volumen de vivienda se ha ido reduciendo desde 2010 entre el 7% y el 5%. Sin embargo, el número de viviendas sin vender es de 460.000 y se prevé que hasta un 35% no tengan salida.

Mercado de compraventa en España: previsiones para el final de 2019

Los datos del INE de junio señalan un descenso del 2,5% interanual en la concesión de hipotecas. A pesar de que algunas voces señalan al impacto de la Nueva Ley Hipotecaria, que entró en vigor en el mismo mes de junio, esta tendencia se debería a la propia situación del mercado.

De hecho, esta legislación está ideada para proteger al cliente a través de una mejor información, por lo que se prevé que beneficie a todas las partes.

Si tenemos en cuenta las previsiones para el periodo 2018-2019 llevado a cabo por las principales promotoras cotizadas, se producirá una disminución de entrega de viviendas. No obstante, los tipos de interés siguen siendo atractivos y los datos de hipotecas a tipo fijo son positivos.

¿Y cuál es la situación del mercado de alquiler en España?

El alquiler sigue creciendo en España, con una subida de los precios acorde a la división de zonas del conjunto del mercado. Debe señalarse también su importancia en el centro de las ciudades debido a la dificultad del acceso a vivienda nueva en estas áreas, pero también a los nuevos hábitos de vida de los más jóvenes.
Además de este colectivo y otros particulares que apuestan por el alquiler, promotoras e inversores están entrando en este mercado ante la creciente demanda. De esta manera, está surgiendo cada vez más un modelo de built to rent, con viviendas construidas expresamente para ser alquiladas y que se dotan de mayores comodidades para los inquilinos.

Este nuevo actor del mercado de alquiler se estima que contribuya a reducir las rentas mensuales, un aspecto que se encuentra en el centro del debate político y social. La posible regulación de los precios del alquiler tendría el objetivo de garantizar un acceso a la vivienda asequible, aunque también existen ejemplos de efectos contraproducentes ante intervenciones excesivas del mercado, como es el caso de Francia y Alemania.
A esta posible regulación debe sumarse la Ley de Arrendamientos Urbanos del pasado mes de marzo, que tiene el objetivo de reducir gastos en el alquiler al modificar la fianza o los pagos a las inmobiliarias.

Medidas beneficiosas para el mercado y riesgos del escenario político

Es posible que se produzca una estabilización del mercado de la vivienda y del precio del alquiler en los próximos meses gracias a otras medidas de las administraciones, que se basan en la digitalización de documentos y mayores recursos, lo que reduce los plazos para obtener licencias.

Otras medidas del gobierno en funciones incluyen la Nueva Ley Estatal de Vivienda, la Revisión de la Ley de Propiedad Horizontal y el Nuevo Plan Estatal de Vivienda, pero no se puede anticipar su impacto ante la convocatoria de elecciones y la falta de desarrollo de estas legislaciones de la vivienda.

Si quieres tener una visión más general del mercado inmobiliario en España en la actualidad, puedes volver a este post. Y si estás buscando Consultoría Inmobiliaría con todo el conocimiento sobre la situación actual del mercado de la vivienda, ponte en contacto con nosotros: te ayudaremos a tomar decisiones con toda la información que necesitas.