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Covid-19. Repercusión en el mercado inmobiliario, inversor y valoración

3 abril 2020

Estamos antes una emergencia sanitaria que está produciendo una situación de necesario parón en la actividad económica.

Covid-19. Repercusión en el mercado inmobiliario, inversor y valoración

Esta pandemia COVID-19 está provocando un fuerte impacto en toda la actividad humana a nivel global. Y, ante este escenario, también es inevitable preguntarnos, a día de hoy, cuáles van a ser las repercusiones que esta situación puede provocar en la economía, en el mercado inmobiliario, en las empresas y en la valoración de los activos.

La situación actual es imprevisible, insólita y enormemente volátil, y las dimensiones de su impacto dependerá de su duración.

Cambio de paradigma ante el COVID-19

La situación generada por el COVID-19 está removiendo los cimientos de todos los modelos de negocio. Pero esto no tiene por qué ser algo necesariamente negativo, ya que las restricciones han provocado una adaptación forzosa y vertiginosa, lo que ha puesto de manifiesto que la empresa española está mejor preparada de lo esperado.

Además, después de esta situación nada será igual ya que está suponiendo una transformación para las personas y para las empresas.

Consecuencias y tendencias en el comportamiento empresarial

a. Replanteamiento de las estrategias de globalización por parte de las compañías.
b. Potenciación del teletrabajo.
c. Nuevos modelos de relaciones contractuales.
d. Incremento de la inversión de I+D.
e. Incremento en el uso de herramientas tecnológicas (IA, RA, RV…)
f. Revisión de percepción del valor de los activos tangibles o intangibles de las empresas
¿Qué impacto está produciendo Covid-19 en los distintos sectores?

Observamos cómo sectores que ya estaban muy castigados antes de la crisis, como pueden ser el sector de la automoción, la banca o el retail, se están viendo obligados a acelerar su transformación hacia una nueva industria (car sharing, Fintech, e-commerce). También vemos como el aumento en la inversión en investigación y desarrollo está haciendo crecer otros sectores, como el biosanitario, el de la alimentación, los transportes o el entretenimiento doméstico.

¿Cómo está afectando el Covid-19 al mercado Inmobiliario?

Nos enfrentamos a meses difíciles tanto para el sector inmobiliario como para la economía en general. Aun así, consideramos probable que esta situación pueda traer un cambio de paradigma a nivel general en todo el sector inmobiliario. Una situación de la que, en muchos aspectos podemos salir reforzados, además de modernizados.

Construcción:

  • Por el momento, la construcción se encuentra dentro de las actividades permitidas dentro del estado de alarma.
  • Se observan grandes esfuerzos por parte de las grandes promotoras para mantener sus planes de negocio y sus plazos de entrega. Por su parte, la práctica totalidad de las obras llevadas a cabo por pequeños promotores locales han quedado paralizadas y afectadas por ERTEs.
  • Desde Asprima, ya han advertido de las consecuencias económicas que podría suponer paralizar por completo la construcción, con una afectación al PIB del -4,5%.

Residencial:

  • La firma de compraventas e hipotecas ha sufrido una drástica reducción por el coronavirus. Tanto el Consejo General del Notariado como el Colegio de Registradores de la Propiedad han activado protocolos acordes al escenario en el que nos encontramos. Han restringido su actividad a lo estrictamente urgente, por lo que solamente se completará el proceso de aquellas operaciones que ya estuvieran preparadas para la firma así como aquellas que tengan una razón de peso.
  • Al mantenerse la actividad de las entidades financieras (si bien, adaptadas al teletrabajo) el inicio del proceso de solicitud de hipoteca sí es posible. Los intermediarios de crédito inmobiliario siguen funcionando al 100%.
  • La declaración del estado de alarma y la prohibición de abrir negocios de cara al público podría poner en riesgo un 15% del total de compraventas anuales. Este dato podría aumentar al prolongarse la vigencia del estado de alarma.
  • Ante esta situación, son varias las inmobiliarias que están ofreciendo visitas virtuales para mantener vivo el interés de los clientes.

Retail:

  • La situación de los inversores es de espera ante el comportamiento del mercado. Tanto los inversores privados como las family offices siguen analizando los productos de inversión, aumentando la precaución en dichos análisis y llevando a cabo una toma de decisiones más amplia.
  • Los procesos de venta que estaban previstos se están parando o bien alargando sus plazos, así como las due diligence en marcha. Algunos fondos extranjeros institucionales están planteando su nueva estrategia de inversión ante esta nueva coyuntura.
  • Aparecen ventanas de oportunidad, como la bajada de rentas y la corrección del mercado, especialmente en centros comerciales y parques de medianas.
  • Durante la anterior crisis financiera el High Street, mantuvo rentas y aguantó la parálisis del mercado convirtiéndose en valor refugio.
  • El comercio electrónico vive un nuevo repunte. Este puede ser el punto de inflexión en el que gran parte de la población que aún era contraria a adquirir productos por internet se lance a realizar su primera compra, cosa que seguirán haciendo en el futuro.

Oficinas:

  • La inversión en el sector de las oficinas no está sufriendo el mismo impacto, al menos por el momento. Aunque la demanda de oficinas y las búsquedas en primera fase se han pausado, es muy probable que los borradores de contratos a punto de firmarse sigan adelante.
  • También es probable que muchos propietarios ofrezcan descuentos a través de carencias, para seguir generando interés.
  • El mercado de oficinas es uno de los mercados que se tendrá que adaptar después de la crisis, pues la situación ha propiciado el mayor experimento de teletrabajo de la historia.
  • Es probable que, una vez recobrada la normalidad, la opción del teletrabajo sea considerada por gran cantidad de empresas, lo que supondrá un cambio en sus necesidades, impulsando iniciativas que ya estaban creciendo como el coworking.

Logística:

  • Observamos un aumento en la contratación de suelo logístico, donde los operadores buscan dar respuesta a las necesidades de almacenamiento y distribución provocados por el coronavirus.
    Es posible que este fenómeno se replique en ubicaciones céntricas de las grandes ciudades, con el objetivo de crear “city hubs”, desde los que se pueda realizar el reparto de última milla.

Otros:

  • Se espera un ajuste en los alquileres de hoteles y residencias de estudiantes, que han paralizado totalmente su actividad.

¿Cómo se está comportando el Mercado de Inversión ante el Covid-19?

Los inversores se encuentran en un estado de espera, analizando las fluctuaciones entre los productos de inversión y aumentando la precaución en dichos análisis. Esta circunstancia se aplica tanto a la inversión nacional como a la internacional. En cualquier caso, se espera un efecto rebote de la inversión internacional una vez se supere la crisis sanitaria, teniendo en cuenta que existirán rentabilidades atractivas en un momento en que los tipos de interés seguirán en mínimos históricos.

¿Afecta Covid-19 a la valoración de activos?

  • Como en otros aspectos relativos a la situación macroeconómica, tendremos que esperar a conocer la duración de las restricciones para estimar el impacto que estas puedan tener en los valores, ya que la paralización actual los deja en una situación de suspensión.
  • La Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) ha comunicado a sus asociados una serie de criterios y consideraciones relativos a las restricciones sobre la libertad de movimientos, entre los que se incluyen:
    • La actividad desarrollada por las sociedades de tasación y por los profesionales colaboradores no está sujeta a las obligaciones de suspensión establecidas en el RD 463/2020, por lo que, hasta la fecha, puede mantenerse activa.
    • Se recomienda el teletrabajo del personal de oficina.
  • RICS ha ofrecido también recomendaciones a todos sus miembros así como a compañías reguladas sobre la evolución de los modelos de negocio así como de los parámetros clave a tener en cuenta en cada una de las valoraciones realizadas con esta metodología.

Se establecen medidas de precaución para evitar contagios, tanto por parte del trabajador como del cliente, en las inspecciones físicas de los inmuebles.

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