El impacto de las reformas residenciales en el valor de la tasación

¿Cómo afecta la antigüedad de la edificación al valor de tasación?

El efecto de la antigüedad de un inmueble afecta directamente al valor de tasación, aunque su impacto varía en función del método de valoración. Por ejemplo, en el método del coste, la depreciación física y funcional como consecuencia de la pérdida de vida útil del inmueble afecta al valor de manera lineal, reduciéndolo año a año. Por otra parte, usando el método de comparación, la antigüedad de nuestro inmueble nos forzará a buscar comparables que tengan la misma antigüedad que nuestro inmueble, o bien depreciar inmuebles más recientes para hacerlos compatibles.

Como resumen, y con carácter general, podemos decir que cuanto más antiguo es un edificio, menor es su valor en comparación a otro recién construido de las mismas características y en la misma zona.

¿Qué tipos de reforma se contemplan?

Dentro del gran abanico de actuaciones, podemos clasificar dos tipologías de reforma:

• Reforma de tipo parcial, en la que no se modifica la distribución de la vivienda; si no que se actualiza con cambios menores para adaptarla a gustos o características más actuales. Reduce el deterioro funcional de los inmuebles.
• Reforma de tipo integral, en la que se modifica completamente el inmueble; con intervenciones en la distribución de espacios, así como en las instalaciones e incluso con reforma estructural. Reduce tanto en el deterioro físico como el funcional de los inmuebles.

¿Qué impacto tiene la reforma en el valor de tasación?

El impacto de la reforma en el valor de tasación es muy significativo. Según nuestros datos, una reforma de tipo parcial podría incrementar el valor de una vivienda entre un 15% y un 20% en las zonas más demandadas y con menos oferta de obra nueva, como pueden ser Madrid y Barcelona. Este incremento es aun mayor si la reforma es de tipo integral, incrementándose el valor entre un 35% y un 40%. En esta comparativa, y en términos generales, una vivienda con reforma de tipo parcial arroja un valor de tasación tan sólo un 5% inferior a una de similares características de obra nueva.

¿Merece la pena reformar una vivienda para vender?

Sin ninguna duda. En las principales capitales, una reforma de tipo parcial puede costar unos 350 €/m², mientras que una de tipo integral costaría aproximadamente 650 €/m². El incremento del valor promedio lo podemos cuantificar en unos 500 €/m² en el caso de reformas de tipo parcial, y de uno 1.050 €/m² para las reformas integrales. Esto nos deja un retorno de 150 €/m² en las reformas parciales, y de 400 €/m² en las reformas integrales.

En cualquier caso, es importante destacar que estas cifras son promedios, y el resultado individual de cada propuesta dependerá de factores como la ubicación de la vivienda, su tamaño, la profundidad de las reformas necesarias y la oferta disponible de obra nueva en la zona. Por todo esto, es importante disponer de un análisis previo para poder analizar el posible retorno de las actuaciones.